15. HD. - ARSA SAHİBİNİN YAPILACAK İNŞAATTAN AZ SAYIDA DAİRE ALMASI GABİN KABUL EDİLEBİLİR
T.C.
YARGITAY
15. HUKUK DAİRESİ
E. 2018/971
K. 2018/2048
T. 17.5.2018
DAVA : Davacı karşı davalı ... ile davalı karşı davacı ... arasındaki davadan dolayı ... 10. Asliye Hukuk Hakimliğince verilen 07.04.2015 gün ve 2013/421-2015/166 Sayılı hükmü duruşmalı olarak onayan 23. Hukuk Dairesinin 07.06.2016 gün ve 2015/5212-2016/3457 Sayılı ilâmı aleyhinde davacı-karşı davalı vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR : Asıl ve karşı dava, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi'nden kaynaklanan alacak, tazminat, tapu iptâl ve tescil talebine dair olup mahkemece asıl davanın reddine karşı davada tapu iptâl ve tescil talebinin kabulüne, alacak talebinin reddine, karar verilmiş, bu kararın taraflarca temyizi üzerine Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/5212 Esas 2016/3457 Karar sayılı ilâmı ile onanmasına karar verilmiş, bu karara karşı davacı-karşı davalı tarafından karar düzeltme talebinde bulunulmuştur. 1-)Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre davacı-karşı davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer karar düzeltme taleplerinin reddi gerekmiştir. 2-)Davacı davasında kendisine ait olan iki ayrı parselin tevhidi ile oluşacak arsa üzerinde inşaat yapılması konusunda davalı ile aralarında Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşme ve eki krokiye göre yapılacak binanın toplam 4 katlı ve her katta 3 daire olmak suretiyle 12 daireli olacağını bunlardan 5 dairenin kendisine, 7 dairenin de davalıya ait olacağının kararlaştırıldığını, ancak davalı tarafından yapılan inşaatın eksik ve projeye aykırı olarak yapıldığını, zemin katta kendisine isabet eden daireden projeye aykırı olarak kesintiler yapılıp, davalının kendisine isabet eden daireye katıldığını, ayrıca 2 ... ve 1 üst kat olmak üzere 3 kat ve 9 daire fazla imalât yapıldığını, bu sebeple eksik ve kusurlu işler bedelinin tespiti ile davalıdan tahsiline, sözleşmede kararlaştırılan sayıdan fazla yapılan kat ve bu katlardaki fazla bölümlerin sözleşmedeki oranlar dahilinde taraflar arasında taksim edilmesine, zemin katta kendisine verilen dairenin eksik ve ayıplı olması sebebiyle aynı katta davalıya isabet eden başka bir daire ile hükmen değiştirilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı savunmasında kendisi tarafından yapılan inşaatın 3 ..., zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 8 kat olarak projelendirildiğini ve inşaatın bu projeye uygun olarak yapıldığını, inşaatın %95 oranında bitirilerek iskana hazır hale getirildiğini, davacının iddia ettiği gibi inşaatın 12 daireli olacağının ve 5 dairenin arsa sahibine, kalan 7 dairenin de yükleniciye ait olacağı yönündeki iddianın dayanaksız olduğunu, inşaatın projeye uygun olarak yapıldığını, davacıya verilen zemin kattaki dairenin projeye uygun olarak yapıldığını, projeye göre fazla inşaat yapılmadığını, sözleşme ve projeye göre inşaatın 21 daire olarak yapıldığını, 5 dairenin davacıya, 16 dairenin de kendisine düştüğünü, davacının 4 daire için satış yetkisi verip, 12 daire için satış yetkisi vermediğini açıklayarak davanın reddine karar verilmesini istemiş karşı davasında tapu devri yapılmayan 12 bağımsız bölümün davacı adına olan tapu kaydının iptâli ile adına tesciline, ayrıca davacının dairelerin satış yetkisini vermemesi sebebiyle zarara uğradığını açıklayarak 10.000,00 TL'nin davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Mahkemece inşaatın 09.01.2015 tarihinde yapı kullanma izin belgesi alınarak tamamlandığını, tasdikli mimari projeye göre inşaatta fazladan çıkılan bir kat veya fazladan oluşturulan bir bağımsız bölüm olmadığı, sözleşmeye göre arsa sahibi davacıya ait olması gereken zemin kattaki ön cepheli dairenin 9 bağımsız bölüm numaralı daire olduğu, bu dairenin de 3 oda ve 1 salondan ibaret olduğu ve bu bağımsız bölümün tasdikli mimari projeye uygun olarak yapıldığı, inşaatta eksik ve ayıplı işler bulunmadığı, projeye göre davalı tarafça inşaatta fazladan daire yapılmadığı, davalı tarafından davacının satış yetkisini vermemesi sebebiyle kazanç kaybına uğradığını belirterek tazminat talebinde bulunulmuş ise de davalının bu talebinin soyut nitelikte olduğu bununla ilgili olarak her hangi bir delil sunulmadığı gerekçesiyle asıl davanın reddine, karşı davada alacak talebinin reddine, tapu iptâl tescil talebinin kabulüne karar verilmiştir. Taraflar arasında düzenlendiği ihtilâfsız olan 15.03.2012 tarihli düzenlenme şeklinde satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre davalı- karşı davacının, davacı- karşı davalıya ait arsa üzerinde kat karşılığı inşaatın yapımını üstlendiği, bu sözleşmede 14. maddede "Yapılacak olan bina mimari projede çıkacak kadar ... katlı ve zemin artı üç normal katlı, ... katlarda ve 3. normal katta mimari projede çıkacak kadar bağımsız bölüm, zemin katta, 1. normal katta ve 2. normal katta üçer daire olmak üzere mimari projede çıkacak kadar bağımsız bölümlü olarak yapılacaktır" hükmü bulunmakta olup 15. maddede "müteahhit isterse son katta dilediği sayıda dubleks yapabilecektir" denilmiş, "Dairelerin Paylaşımı" başlıklı bölümde ise yönleri belirtilmek suretiyle davacı arsa sahibine 3 dairenin verilmesi kararlaştırılıp "bunların dışında kalan bağımsız bölümlerin müteahhite ait olacaktır" hükmü kabul edilmiştir. Sözleşme hükümleri ve dosya kapsamına göre sözleşmenin düzenlendiği sırada projenin bulunmadığı, daha sonra düzenlendiği, sözleşmede de yapılacak bağımsız bölüm sayısının belirtilmeksizin davacı-karşı davalı arsa sahibine 3 dairenin verileceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmaktadır. Maddi vakıaları ileri sürmek taraflara, vasıflandırma hakime ait olup aynı zamanda taraflar arasındaki sözleşmenin öncelikle lafzına ve amacına uygun olarak yorumlanması sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte olan 818 Sayılı BK'nın 18/1. maddesi hükmüdür. Somut olayda dava dilekçesi ve özellikle bilirkişi raporu alındıktan sonra davacı- karşı davalı arsa sahibi sözleşme yapılırken projenin mevcut olmayıp daha sonra yapılan projeye göre yeni daireler ortaya çıktığından aşırı nispetsizlik olduğunu ileri sürmüş olup gerçekten de projenin yapımından sonra fiilen yeni dairelerin yapıldığı anlaşılmaktadır. Bu iddia gabin hukuksal nedenine dayalı olup davanın açıldığı tarihte yürürlükte olan 6098 Sayılı TBK 28/2. fıkrasındaki düzenlemeye göre davacı arsa sahibinin deneyimsizlik ve düşüncesizlik yaptığını daha önce öğrendiği davalı tarafça ileri sürülüp ispatlanmadığından asıl davanın hak düşürücü sürede açıldığının kabulü gerekir. Bu halde de sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan imar planı ve mevzuatına göre sözleşme konusu taşınmazda kaç ... kat ve zemin üstleri dahil ve kaç daire inşaat yapılabileceği, yine sözleşme tarihi itibariyle belirlenecek yapılması mümkün olan bağımsız bölüm sayısına göre inşaat yapılan mahalde inşaatın niteliği, mevcut konumu, tarafların durumları ve menfaatler dengesi de gözetilerek paylaşımın hangi oranda yapılması gerektiği konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılıp değerlendirilerek sonucuna göre karar verilip, asıl ve karşı davada tescili talep edilen en son bağımsız bölüm 18 numaralı dairenin yükleniciye teslime iskan koşuluna bağlandığından ve yapı kullanma izin belgesi karşı dava tarihinden sonra alındığından bu bağımsız bölüm ile ilgili arsa sahibinin vekâlet ücreti ve yargılama gideri ile sorumlu tutulmaması gerekir.Mahkeme kararının açıklanan bu gerekçe ile bozulması gerekirken hataen onandığı anlaşıldığından Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/5212 Esas 2016/3457 Karar sayılı ilâmının kaldırılarak kararın bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda 1. bentte açıklanan sebeplerle davacı-karşı davalının diğer karar düzeltme taleplerinin reddine, 2. bentte açıklanan sebeplerle Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 2015/5212 Esas 2016/3457 Karar sayılı onama ilâmının kaldırılarak karar düzeltme talep eden davacı-karşı davalı yararına BOZULMASINA, 1.350,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davalı- karşı davacıdan alınarak Yargıtay'daki duruşmada vekille temsil olunan davacı-karşı davalıya verilmesine, ödenen temyiz peşin ve karar düzeltme harçlarının karar düzeltme isteyen davacı-karşı davalıya iadesine, 17.05.2018 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.